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沒有名額買商品房,公寓、小產權、回遷房該如何選擇?

來源網站:深圳小產權房網網址:http://www.woqumeijia.com

摘要:沒有名額買商品房,公寓、小產權、回遷房該

沒有名額買商品房,公寓、小產權、回遷房該如何選擇?

公寓不要名額,稅費高;小產權交易有風險;回遷房舊改周期長!到底怎么區分和選擇,這里給大家普及知識。

一、公寓:

公寓其實是個統稱,有單身公寓、商務公寓、商辦公寓、產業公寓,普通購房者一頭霧水。

公寓的好處是有正規的紅本產權,可以貸款;缺點是首付要5成,利率上浮,而且交易稅費比住宅高。

1、單身公寓:

其實是住宅性質,只是按照公寓的戶型結構設計成單間小戶型。例如萬科第五園和萬科城的單身公寓,寶安的白金公寓,其實就是住宅,限購要名額才能購買,產權也是跟住宅一樣,能落戶、帶學位。

2、商務公寓:

正規的商務公寓,不限購,大多都通燃氣。一般處于城市核心地段及商務中心區 ,配建的商住兩用公寓,房產證上寫著商務公寓。

 

目前原關內的區域,商務公寓可以申請學位,但是積分類別比住宅要低,而且要求家庭無房證明。

商務公寓在在羅湖、福田、南山可以申請學位,但是類別積分較低,并且要提供深圳市無房證明才能申請學位,比如福田的七街公館、南山的萬科云城。

要注意的是:商務公寓申請學位,要提供產權證明,及在本市沒有其它住宅類房產的《不動產信息查詢結果單》 (即無房證明)。3、商辦公寓:

由商業和辦公用途改成的公寓,嚴格來說屬于違規,大部分是LOFT格局、層高4.5-5米,其實都是商辦改的。建公寓賣,開發商可以更大的獲利空間,現在宣傳這種都不說公寓,說商辦產品。

這種公寓戶型實用面積較多,租金收益率比較高。但是嚴格來說是違規,比如龍光玖鉆、佳華領匯、城市廣場,都賣過這種LOFT公寓產品。

4、產業公寓:

工業用地上配建的公寓, 雖然也是不限購,但是必需以公司名義才能購買,說是以后轉讓以公司股權的形式更名。

比如之前的光明峰薈,還有大浪的恒大云居,單價才賣2萬多,拿來收租還是可以的。但是每年都要交一定的持有稅費,賣的時候接手的也必需是公司,而且轉手稅費也高,所以銷售都會說以后可以按公司股權轉讓。

5、大紅本公寓:

企業自己建的公寓房,單套房沒有獨立的紅本,而是整棟一個紅本,售賣是以租代售的形式轉讓,簽長期合同,轉手也可以開發商這里更名。例如觀瀾的鴻基新都,小區建設的跟商品房沒差別,戶型2-3房,帶裝修、帶燃氣,也有小區園林,單價2萬多。

 

公寓的二手交易稅費:

公寓稅費比較高的,這里把公寓和住宅的稅費對比,公寓契稅都是3%,而且還多重要的一個土地增值稅。

二、小產權:

小產權房:“小產權房”只是一個統稱,原指沒有紅本所有權的房屋。主要包括村委統建樓、村委和開發商合作共建的、村民自建農民房,都屬于小產權房。

綠本:指國土局發放過的綠本,一般是一棟一個大綠本,這種房子無法過戶更名,只認一手業主,這種不建議購房。就跟軍產房一樣,現在部隊都不能更名,梅林關口的翠嶺華庭就是軍產房。

目前深圳的小產權房主要有三種類型:

1、原住村民自己籌資興建的農民樓,這種是最多的。

2、村集體組織在集體用地上建設的統建樓,比較少。

3、開發商出錢,村里集體出地,合作建設的樓盤,有些小區外觀和商品房沒什么兩樣,也叫集資房。

小產權房交易:

小產權本身沒有合法產權,交易不受法律保護。


但深圳有這么多小產權,大部分是地下交易,簽《轉讓協議合同》,然后把原件資料交給新買家,律師樓見證交易過程,大社區的小產權一般還要到物業管理處備案、過水電。

交易流程是很快?;径际且?,因為單套沒有產權,銀行貸款和抵押不了。有些新裝修的小產說可以部分貸款,也是以買家的名義申請的信用貸的形式,利息會比較高。

小產權交易流程簡單,轉讓協議其實就像君子協議,不受法律保護,但是在拆遷補償的時候,開發商還是會認這些資料,確認真實使用權人。

嚴格來說,律師見證書,只是見證本人簽字,指模真實有效,內容資料不承擔審查責任。

三、回遷指標房:

回遷指標房,不要名額。簡單理解,就是買待拆遷,跟開發商簽約的農民房。

在舊改拆遷前期階段,原村民把拆遷補償的指標轉讓,以新買家以拆遷戶的名義,直接跟開發商簽《回遷補償協議》,這個有法律效力。等建成回遷后,房子就是買家的名字,這樣才規避限購,也還有租金補償。

這樣獲取住宅商品房,沒有名額,或者外地沒戶口的關注的多,價格通常是片區商品房價格的5-8成,跟舊改項目的進度、位置都有關系,越到簽約后期價格越貴。

交易流程主要是跟開發商股份公司簽《回遷補償協議》,流程相對正規,也是要全款,付款給原業主。

最大風險我覺得是回遷的周期,見過幾個補償協議合同,一般只是約定,取得施工許可2-3年內交房。因為舊改是市場行為,深圳是要100%簽約,才能確認實施主體,就怕釘子戶簽約受阻,所以跟開發商實力也有關系,小的開發商資金都怕耗不起。

空地新房越來越少,現在開發商都想在舊改上分一份蛋糕。

目前的舊改回遷,大部分都是和商品房混合小區,一般會拿出幾棟來搖號選房,然后剩下的再賣。所以有一些舊改小區剛開盤,就已經銷控了一些,比如去年的中洲灣就是這樣。


四、綜上所述:

1、公寓要分清是哪種公寓?公寓購買流程簡單,但是轉讓稅費較多,而且因為附加的落戶、學位欠缺,升值潛力一般。

要注意產業公寓要公司名義購買,有持有稅費,轉讓麻煩;大紅本公寓單套沒有房本,以租代售,就怕開發商拿去抵押,這兩個選擇更要謹慎。

2、小產權水更深,一是交易不受法律保護,第二房源難篩選,不懂的很難買到好的價格。優點是出租收益比較高,相比公寓轉讓沒什么稅費,有些家庭看著租金每年提高,買不起商品房的,或者不想月供壓力的會考慮,還有的想長期買來搏拆遷。

3、回遷指標房,簡單理解就是舊改規劃待拆遷的農民房,可以跟直接開發商簽補償協議,相當于開發商給確權,還有補償的面積是確定的,價格也比農民房要高。也是要全款,最大風險是周期進度,沒名額、特別外地的一些投資客買的多。


唐經理:15915392780(此號可加微信)

【編輯:深圳小產權房網】

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