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        商品房 小產權房 回遷指標房怎么區分?

        來源網站:深圳小產權房網網址:http://www.woqumeijia.com

        摘要:  一、認識各類房產  商品房是房地產開

          一、認識各類房產

          商品房是房地產開發企業繳納土地出讓金、購買土地開發使用權后,建設住宅在市場上銷售,有紅本房產證,產權為70年。商品房限購限貸,且購買3年內不能再次出售,目前價格高企,中心區均價已破8萬/平米。

          小產權房是指沒有紅本的房屋,包括村委統建樓、村委和開發商合作共建的樓盤、村民自建的農民房。部分是有國土局發的綠本,這種房子無法更名交易;而大部分統建樓、村民的自建房,都沒有綠本,主要是通過《合作建房轉讓協議》,外加律師見證來交易。小產權房購買不需要購房名額,價格一般為商品房的5折甚至更低、沒有稅費,相當于用商品房首付款的錢,全額付清等面積的小產權房,無月供壓力。雖然小產權交易上不了法律臺面,但民間交易十分活躍。

          回遷指標房就是符合舊改拆除條件、有回遷指標的房屋,包括城市更新項目回遷指標房、土地整備利益統籌項目回遷指標房和棚戶區改造項目這3類回遷指標房。以較低價購買這類指標房,等待幾年舊改順利完成,即可拿到回遷紅本商品房,筆者認為這就是另類“期房”。

          二、回遷指標房是怎么來的?

          當商品房搭上一座“城市更新”或者“棚戶區改造”的橋就會變成回遷指標房,例如南山鶴塘小區更新、福田華富村棚改等項目;小產權房搭上“城市更新”或“土地整備利益統籌”這座橋也會變成回遷指標房,例如南山大沖村更新、坪山南布村整備等項目。

          商品房、小產權房拆遷前后變化

          何為城市更新?根據《深圳市城市更新實施辦法》,城市更新主要是將破舊的舊住宅區、城中村等區域拆除后,建設新的商品房小區,由開發商負責拆遷安置。政府會設定可以實施城市更新的條件,包括土地權屬、業主更新意愿、建筑年代、相關規劃情況等多項要求,雖然要求比較多,但是解決辦法也多,一般開發商會想各種辦法搞定。目前,在實施的城市更新項目大約有800多個,未來將繼續增加。

          何為土地整備利益統籌?根據《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》,土地整備主要是將城中村的房子拆除后,建設商品房小區。實施土地整備的門檻低,沒有城市更新那么多條件,拆遷賠償也是由開發商和業主協商。但是,由于利益分配機制的不同,相對城市更新,通過土地整備拆遷后可開發的土地面積及新增物業面積較少,目前在實施的項目有102個。

          何為棚戶區改造?根據《關于加強棚戶區改造工作的實施意見》,棚戶區改造主要針對房齡滿20年的老舊住宅區,這些房屋本身是有紅本房產證的,拆遷后新建的物業,除了回遷部分是紅本商品房,其余全部是保障房(安居房、人才房、公租房)。因此,棚改后的小區樓盤品質可能會略低于更新、整備項目開發的樓盤。目前正在實施的棚改項目近30個。

          城市更新、土地整備、棚戶區改造是深圳拆遷市場的三駕馬車,除了滿足政策要求,也涉及多方利益主體的談判,進入計劃完成舊改立項是第一步也是最難的一步。假設你的房產已經被劃進了舊改的拆遷范圍,但后續是否可以順利實施仍要打一個問號。


        唐經理:15915392780(此號可加微信)

        【編輯:深圳小產權房】

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